Qu’est-ce qu’un revenu foncier ?

Les revenus fonciers représentent une catégorie bien spécifique de revenus immobiliers : ils correspondent aux loyers perçus dans le cadre de la location nue, c’est-à-dire sans mobilier.
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Contrairement à la location meublée (qui relève du régime des BIC), la location nue est soumise à l’impôt sur le revenu selon un régime particulier, au choix : micro-foncier ou régime réel.

Mais avant de parler de déclaration, il est essentiel de bien savoir qui est concerné par ces revenus, et surtout pourquoi ils doivent être déclarés correctement.

Qui est concerné

1. Les propriétaires bailleurs particuliers
Vous êtes concerné si :
- Vous possédez un ou plusieurs biens immobiliers (appartements, maisons, locaux, terrains…) que vous louez sans les meubler
- Vous percevez des loyers réguliers (ou ponctuels) pour l’usage de ces biens

Même si vous ne louez qu’un seul studio vide à un étudiant ou un petit local commercial, vous êtes redevable de l’impôt sur ces loyers, et donc soumis au régime des revenus fonciers.
‍Bon à savoir : Même si vous n'avez pas réalisé de bénéfices (par exemple si vous avez fait des travaux importants), vous êtes toujours tenu de déclarer ces revenus. Vous pourriez même générer un déficit foncier, potentiellement déductible de votre revenu global.

2. Les SCI soumises à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR)
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), mais bien à l’impôt sur le revenu (IR), relèvent elles aussi du régime des revenus fonciers. Cela signifie que :
- Chaque associé de la SCI déclare sa quote-part de revenus fonciers dans sa propre déclaration d'impôt
- La SCI produit une déclaration 2072, qui est ensuite ventilée entre associés

‍Ce cas est très courant chez les familles ou amis qui détiennent ensemble un bien immobilier destiné à la location nue.

3. Les investisseurs en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
Lorsque vous investissez dans des SCPI (via un contrat d’assurance-vie ou en direct), vous touchez des revenus locatifs issus d’un parc immobilier souvent réparti sur plusieurs zones géographiques.

Si ces SCPI investissent majoritairement dans de la location nue (bureaux, habitations, commerces...), les revenus distribués relèvent des revenus fonciers, à déclarer dans votre formulaire 2044 (régime réel uniquement) ou 2042 (en micro-foncier si le seuil est respecté).

Pourquoi faut-il déclarer les revenus fonciers ?

1. Parce que c’est une obligation légale
Les loyers perçus, même si vous les considérez comme "complémentaires" ou "occasionnels", constituent des revenus imposables.
Ils doivent figurer dans votre déclaration de revenus chaque année, au même titre que vos salaires ou pensions.

‍Oublier de les déclarer peut entraîner :
- Une majoration d’impôt
- Des intérêts de retard
- Des pénalités pour manquement délibéré

‍2. Parce qu’un oubli peut vous exposer à un redressement fiscal
L’administration fiscale croise aujourd’hui de nombreuses données : revenus bancaires, fichiers de copropriétés, contrats de location, déclarations faites par les locataires pour obtenir des aides…
Un simple loyer non déclaré peut entraîner un contrôle fiscal sur plusieurs années et vous coûter bien plus cher que l’impôt dû initialement.

3. Parce que cela peut vous permettre de faire des économies d’impôt
Oui, déclarer vos loyers peut… vous faire gagner de l’argent !
En effet, si vous êtes au régime réel, vous pouvez déduire de nombreuses charges de vos revenus (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, taxe foncière, etc.).

Dans certains cas, vos charges seront supérieures à vos loyers : on parle alors de déficit foncier.
Ce déficit peut être imputé sur votre revenu global (jusqu’à 10 700 € par an) et vous faire économiser de l’impôt.

Exemple concret :
Vous percevez 10 000 € de loyers annuels, mais vous avez engagé 15 000 € de travaux.
En régime réel, vous créez un déficit de 5 000 € qui vient réduire vos autres revenus imposables.
Si vous êtes imposé à 30 %, cela représente une économie de 1 500 €.