Le déficit foncier : Comment réduire vos impôts grâce à vos travaux

Saviez-vous qu’un investissement locatif peut générer une perte… et que cette perte peut réduire vos impôts ?
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C’est le principe du déficit foncier : lorsqu’en régime réel, vos charges sont supérieures à vos loyers, la différence devient un déficit. Ce mécanisme est 100 % légal et très avantageux, surtout si vous réalisez des travaux.

Dans cette page, on vous explique :
- Ce qu’est un déficit foncier
- Comment il se calcule
- Quelles charges y donnent droit
- Et surtout : comment l’utiliser intelligemment pour payer moins d’impôts

Définition du déficit foncier

Le déficit foncier est la différence négative entre :
- Vos recettes locatives brutes (vos loyers)
- Et vos charges déductibles (travaux, intérêts, taxes, assurance…)

Exemple simple :
Loyers perçus en 2024 : 10 000 €
Charges totales : 15 000 €
→ Vous avez un déficit foncier de 5 000 €

‍Ce déficit peut être imputé sur votre revenu global (salaires, retraites…) ou reporté sur vos revenus fonciers futurs. C’est l’un des outils les plus puissants pour optimiser la fiscalité immobilière.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le déficit foncier : un avantage fiscal à ne pas négliger
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Le déficit foncier est un dispositif fiscal avantageux pour les propriétaires qui louent un bien non meublé, déclaré au régime Foncier réel. Lorsque less charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, etc.) dépassent les loyers hors charges, le déficit ainsi créé peut être déduit de votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, voire 15 300 € pour certains travaux énergétiques.

Le déficit foncier non utilisé peut être reporté sur vos revenus fonciers pendant 10 ans. Ce mécanisme est avantageux en cas de fortes charges (travaux, rénovation) et permet de réduire vos impôts. Pour en bénéficier, le bien doit rester loué nu pendant au moins 3 ans, sous peine de devoir rembourser l’avantage fiscal. 

Notez qu'il est souvent plus intéressant d'imputer le déficit foncier sur les revenus fonciers des années à venir plutôt que sur les autres revenus cette année. L'impôt évité est alors à un taux de (TMI +17,2%, contre simplement la TMI dans le cas d'une imputation sur les autres revenus).

Règles d’imputation du déficit foncier

Il existe deux types de charges avec des règles différentes :

1. Les charges “hors intérêts d’emprunt”
Ces charges (travaux, taxe foncière, assurance PNO, etc.) peuvent :
- Être déduites jusqu’à 10 700 € par an de votre revenu global
- Le surplus est reporté sur vos revenus fonciers pendant 10 ans
‍Exception 2023–2025 : plafond porté à 15 300 € si les travaux concernent la performance énergétique du logement (source : economie.gouv.fr).

2. Les intérêts d’emprunt
Ils ne sont jamais déductibles du revenu global, mais uniquement des revenus fonciers futurs, pendant 10 ans.

Conditions à respecter

Pour bénéficier du déficit foncier, vous devez :
- Louer le bien nu (non meublé)
- Être au régime réel (obligatoire ou sur option)
- Louer le logement pendant au moins 3 ans après imputation
- Déclarer correctement via le formulaire 2044

‍Si vous arrêtez de louer avant 3 ans, l’administration fiscale peut reprendre les avantages obtenus.

Le déficit foncier en SCI à l’IR

Si vous êtes en SCI à l’impôt sur le revenu :
- Le déficit est calculé au niveau de la SCI (formulaire 2072)
- Il est ensuite ventilé entre associés
- Chaque associé impute sa quote-part sur son revenu global (selon les mêmes plafonds)

Où le déclarer ?

Formulaire 2044 : détailler chaque charge dans la bonne case
Ligne 410 : calcul du déficit globalFormulaire 2042 :
ligne 4BA pour l’imputation du déficit sur le revenu global