.png)
Lorsque vous louez un bien immobilier non meublé, vous percevez des revenus fonciers. Ces revenus doivent obligatoirement être déclarés à l’administration fiscale.
Deux régimes fiscaux sont possibles :
- Le micro-foncier, simple et rapide
- Le régime réel, plus technique mais potentiellement plus avantageux
Alors, comment choisir entre les deux ?
Cette page vous aide à comprendre les critères d’éligibilité, les mécanismes de calcul, les avantages et les inconvénients de chaque régime pour faire le bon choix selon votre situation.
Les locations meublées, qu'elles soient classiques ou saisonnières (type Airbnb), ne relèvent pas du régime des revenus fonciers.
Elles sont imposées dans la catégorie des BIC – Bénéfices Industriels et Commerciaux, avec des règles fiscales spécifiques régime micro-BIC ou réel, statut LMNP ou LMP, offrant la possibilité d’amortir le bien.
L'intervention d'un spécialiste de la fiscalité locative comme Qlower est nécessaire pour installer convenablement les amortissements et télétransmettre la liasse fiscale complète requise par l'administration fiscale.
regime Micro-BIC ou réel, statut LMNP ou LMP,offrant la posibilité d'amortir le bien
L'intervention d'un spécialiste de la fiscalité locative comme Qlower est nécessaire pour installer convenablement les amortissements et télétransmettre la liasse fiscale complète requise par l'administration fiscale.
Le micro-foncier est un régime simplifié, idéal pour les bailleurs particuliers aux revenus locatifs modestes.
Conditions d’éligibilité
- Vous percevez moins de 15 000 € de loyers bruts par an, hors charges
- Le bien est détenu en nom propre
- Vous n’avez pas de SCPI ou SCI imposée au réel
- Vous n’avez pas opté pour le régime réel
Fonctionnement
- Vous déclarez vos loyers bruts dans le formulaire 2042, case 4BE
- L’administration applique automatiquement un abattement de 30 %
- Vous êtes imposé sur 70 % des loyers, sans possibilité de déduire les charges réelles
✅ Avantages
- Ultra-simple à gérer : pas de calculs, pas de justificatifs
- Déclaration rapide et sans erreur
- Convient si vous n’avez quasiment aucune charge
❌ Inconvénients
- Impossible de déduire des travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.
- Moins intéressant fiscalement si vos charges > 30 % des loyers
Le régime réel permet de déduire vos charges réelles, ce qui peut réduire fortement votre impôt… voire générer un déficit foncier.
📌 Conditions
- Obligatoire si vos loyers bruts annuels > 15 000 €
- Option possible même en dessous du seuil, avec engagement de 3 ans
- Valable pour biens en nom propre ou en SCI à l’IR
🔧 Fonctionnement
- Vous déclarez dans le formulaire 2044 (ou 2044-SPE)
- Vous indiquez :
- Recettes perçues
- Charges réelles : intérêts, travaux, assurances, taxes…
- Le résultat net est intégré à votre revenu global
✅ AvantagesOptimisation fiscale importante si vous avez beaucoup de chargesPossibilité de déficit foncier : jusqu’à 10 700 €/an déductibles de votre revenu globalPrise en compte des travaux et intérêts d’emprunt
❌ InconvénientsPlus complexe à remplirNécessite une organisation (justificatifs, suivi)Engagement sur 3 ans minimum si option volontaire
Seuil d’éligibilité
Inférieur ou égal à
15 000 € de loyers
supérieur à 15 000 € ou sur
option volontaire
Formulaire
2042 (case 4BE)
2044 ou 2044-SPE
Abattement
30 % automatique
Aucun
Déduction des charges
❌ Non
✅ Oui (travaux, taxes, intérêts…)
Complexité
Faible
Moyenne à élevée
Déficit foncier possible
❌ Non
✅ Oui (jusqu’à 10 700 €/an)
Idéal si…
Peu de charges
Travaux, intérêts, fiscalité optimisée
Cas où le micro-foncier est préférable :
Revenus locatifs faibles (ex : un studio à 500 €/mois)
Très peu ou aucune charge déductible
Vous cherchez la simplicité
Cas où le réel est plus avantageux :
Vous avez fait des travaux
Vous remboursez un prêt immobilier
Vous payez beaucoup d’impôt et souhaitez réduire votre base imposable
Vous louez plusieurs biens
Exemple comparatif
Vous percevez 10 000 € de loyers sur l’année.
Vous avez engagé 4 500 € de charges (intérêts + travaux + taxes).
Au micro-foncier :
Abattement de 30 % → Imposition sur 7 000 €
Au régime réel :
Loyers – charges = 10 000 – 4 500 = 5 500 €
→ Imposition sur 5 500 €
Résultat : le régime réel est plus avantageux
Pour passer de micro à réel :
- Faites le choix lors de la déclaration (en déposant une 2044)
- L’option est irrévocable pendant 3 ans
Pour revenir au micro :
- Attendre la fin des 3 ans d’engagement
- Ne pas déposer de 2044 lors de la 4ᵉ année
Conseil : pensez à comparer avec un simulateur avant de vous engager !
Qlower détecte automatiquement votre régime, catégorise vos charges, et génère :
- Le bon formulaire (2042, 2044, 2072…)
- Le résultat fiscal optimisé
- La télétransmission à l’administration
Découvrez comment Qlower vous aide