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Vous avez choisi (ou êtes obligé) de déclarer vos revenus fonciers au régime réel ?
Vous devrez alors utiliser le formulaire n°2044, parfois redouté des propriétaires… mais en réalité parfaitement abordable avec un bon guide.
Cette page vous explique pas à pas comment remplir le formulaire 2044, ligne par ligne, pour déclarer correctement vos loyers et surtout optimiser vos charges.
Micro-foncier
La déclaration au régime Micro Foncier est très simple. Il suffit de renseigner la somme des revenus perçus Hors Charges dans la case 4BE de votre déclaration de revenus habituelle.
Au Micro-foncier
- Accessible si vos revenus hors charges locatives et sans comptabiliser aucune charge déductible sont inférieurs 15 000 €/an (tous biens confondus).
- L’administration fiscale applique pour vous un abattement de 30 %.
- Déclaration simple dans la case 4BE (ou 4BK) de votre déclaration de revenus.
- Aucun formulaire complémentaire requis.
Au Régime réel
- Obligatoire au-delà de 15 000 € ou sur option par choix de votre part.
- Permet de déduire l’ensemble des charges déductibles réelles : intérêts d’emprunt, travaux, assurances, taxe foncière, frais de gestion…
- Déclaration via le formulaire 2044 (ou 2044-SPE selon les dispositifs fiscaux).
- Possibilité de créer un déficit foncier, déductible de votre revenu global jusqu’à 10 700 €/an, voire 15 300 € si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique.
- Le déficit foncier non déduit peut être reporté sur vos revenus fonciers à venir pendant 10 ans.
Le formulaire 2044 permet de déclarer vos revenus fonciers en régime réel.
Il s’applique :
- Si vous percevez plus de 15 000 € de loyers bruts/an
- Ou si vous optez volontairement pour le régime réel, même en dessous de ce seuil
- Que vous déteniez vos biens en nom propre, via une SCI à l’IR, ou en indivision
Ce formulaire vous permet de déduire toutes vos charges réelles, contrairement au micro-foncier. Il est à joindre à votre déclaration annuelle de revenus (formulaire 2042).
Comment remplir le formulaire -
Ligne 100 - Votre état civil - Nom, prénom et adresse
Ligne 110 - Vos parts de sociétés immobilières -
Si vous détenez des parts de SCI ou SCPI non soumises à l’impôt sur les sociétés, indiquez :
- Le nom et l’adresse de la société
- Le dispositif fiscal concerné (ex : Cosse, Borloo ancien…)
- Le taux de déduction applicable (si conventionnement)
Pour chaque bien loué (colonne 1 à 6), indiquez :
Ligne 111 – Loyers bruts encaissés (hors charges récupérables)
Ligne 112 – Charges déductibles (hors intérêts d’emprunt)
Ligne 11 – Intérêts d’emprunt et frais liés
Ligne 114 – Résultat net (recettes - charges - intérêts)
Ligne 115 – Total à reporter page 4
Revenus fonciers
Ligne 211 – Loyers perçus
Ligne 212 – Charges à la charge du locataire
Ligne 213 – Autres recettes (subventions, indemnités, etc.)
Ligne 214 – Usage gratuit (valeur locative)
Ligne 215 – Total des recettes
Charges déductibles
Ligne 221 – Frais de gestion (agence, avocat, syndic…)
Ligne 222 – Forfait de 20 € par bien loué
Ligne 223 – Assurances (PNO, loyers impayés)
Ligne 224 – Travaux de réparation ou amélioration
Ligne 224 bis – Travaux de rénovation énergétique (jusqu’à 21 400 € déductibles)
Ligne 225 – Charges non récupérées auprès du locataire
Ligne 227 – Taxes foncières (hors ordures ménagères)
Ligne 229 – Provisions de copropriété
Ligne 230 – Régularisation des charges (année suivante)
Intérêts et emprunt
Ligne 250 – Intérêts et frais liés au crédit immobilier
Résultat et déficit
Lignes 260 à 263 – Résultat par immeuble
Ligne 420 – Résultat global à reporter sur la déclaration 2042
Ligne 434 – Montant des travaux énergétiques
Ligne 436 – Déficit imputable (jusqu’à 10 700 € ou 21 400 € selon les cas)
Lignes 439 / 442 / 451 – Déficits reportables (sur 10 ans max.)
📍 Dois-je joindre les factures à ma déclaration ?
Non. Mais vous devez les conserver 3 ans minimum en cas de contrôle.
📍 Puis-je déclarer plusieurs biens sur un seul formulaire ?
Oui. Le formulaire 2044 permet de regrouper plusieurs biens, avec une ligne par bien.
📍 Quelles charges sont exclues ?
Les frais de notaire, les charges de copropriété récupérables payées par le locataire, les travaux de construction neuve
Télécharger le formulaire 2044 depuis impots.gouv.fr
Voir notre page sur le déficit foncier
Comprendre micro-foncier vs régime réel
Le formulaire 2044 peut paraître complexe au premier abord, mais une fois structuré, il vous permet de déduire vos charges réelles et donc de réduire significativement vos impôts.
C’est un levier fiscal puissant pour les investisseurs immobiliers avisés.
Besoin d’aide pour remplir votre 2044 ? Découvrez Qlower, la solution qui automatise toute la déclaration.
