Revenu foncier ou revenu meublé (BIC) :
quelles différences fiscales ?

En matière de location immobilière, tout dépend d’une question simple : votre bien est-il loué meublé ou non meublé ?

‍La réponse change tout :
- Les revenus d’une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers
- Les revenus d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

Cette distinction est bien plus qu’un détail administratif : elle a un impact majeur sur votre imposition, vos obligations comptables, et les options d’optimisation à votre disposition.

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Une location est dite meublée lorsqu’elle met à disposition du locataire un logement contenant tout le mobilier nécessaire à une occupation normale.
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Selon le décret n°2015-981, cela inclut au minimum :
- Literie + couette ou couverture
- Table + sièges
- Plaques de cuisson
- Four ou micro-ondes
- Réfrigérateur + congélateur ou compartiment
- Vaisselle, ustensiles, étagères, luminaires, rideaux…
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Si votre bien est loué avec tous ces équipements, il relève du régime BIC, même si le bail est de longue durée.

Location nue = revenu foncier

Une location nue est non meublée : elle n’inclut que les éléments fixes (cuisine vide ou partiellement équipée, pas de lit, etc.).
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Les revenus tirés de cette location sont :
- Déclarés dans la catégorie des revenus fonciers
- Au micro-foncier si loyers est inférieur à 15 000 €
- Au régime réel au-delà ou sur option
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La fiscalité dépend du montant des loyers et des charges déductibles.

Tableau comparatif complet

Pourquoi la location meublée peut être plus avantageuse

La location meublée permet de :
- Déduire toutes les charges réelles
- Et surtout : amortir la valeur du bien, ce qui réduit considérablement l’imposition

‍Par exemple, en régime réel BIC (souvent LMNP), on peut amortir :
- Le prix du bien hors foncier (sur ~30 ans)
- Les meubles (sur ~5 à 10 ans)
- Les travaux, les frais de notaire, etc.

Ce système d’amortissement peut aboutir à ne quasiment jamais payer d’impôt pendant plusieurs années.

Mais attention aux contraintes du meublé

La fiscalité des revenus BIC est plus avantageuse mais aussi :
- Plus technique
- Nécessite une comptabilité complète
- Et un logiciel certifié anti-fraude si vous optez pour le réel

Si vous ne souhaitez pas entrer dans une logique comptable avancée, la location nue (et le régime réel simplifié) reste une option sûre.

6. Que choisir entre meublé et non meublé ?

Cas où le meublé est plus intéressant :
- Vous achetez un bien à fort rendement
- Vous avez un crédit important (donc des intérêts + amortissement)
- Vous êtes à la tranche marginale d’imposition élevée
- Vous êtes prêt à déléguer la comptabilité ou utiliser un outil

Cas où le non meublé reste pertinent :
- Vous visez la simplicité
- Le bien génère peu de charges
- Vous voulez bénéficier du déficit foncier sur travaux
- Le bien est déjà loué vide (bail en cours)


Exemple comparatif
Un investisseur loue un T2 à 800 €/mois à Paris.
- En location nue, il perçoit 9 600 €/an → abattement de 30 % → imposé sur 6 720 €
- En meublé, il perçoit 11 000 €/an → abattement de 50 % → imposé sur 5 500 €
Et en régime réel BIC, après amortissement : imposition proche de 0 € !

Changer de régime ou de type de location

Vous pouvez :
- Transformer une location nue en meublée (en fin de bail)
- Ou passer du meublé au vide, selon votre stratégie fiscale
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Mais attention :
- Un changement de régime fiscal peut avoir des implications administratives et fiscales (durée minimale d’engagement, prorata, clôture comptable…)
- Il est recommandé de se faire accompagner par un expert ou une solution automatisée