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Les déclarer, les optimiser, sans erreurs.
Les revenus fonciers sont les loyers que vous percevez en louant un bien immobilier nu (non meublé)
Ils sont soumis à un régime fiscal spécifique avec deux options : micro-foncier ou régime foncier réel.
Les revenus fonciers désignent les loyers perçus grâce à la location de biens immobiliers non meublés, tels qu’un appartement, un local commercial, un terrain ou un emplacement publicitaire.
Ils concernent uniquement les locations dites "nues", c’est-à-dire sans mobilier, détenues en direct ou via une société comme une SCI.
Ces revenus doivent être déclarés chaque année, que ce soit sous le régime micro-foncier ou au régime réel, selon le montant perçu et les charges engagées sur le bien loué.
Selon votre situation, il peut être plus intéressant de profiter de l'abattement de 30% ou de déduire les charges déductibles au réel.
Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu (selon votre tranche marginale d’imposition) et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % sauf cas particuliers.
Il existe deux options d’imposition :
Micro-foncier : si vos revenus bruts sont inférieurs à 15 000 €
- Vous bénéficiez alors d'un abattement forfaitaire de 30 %, sans possibilité de déduire vos charges réelles.
Régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 € ou sur option de votre choix
- Vous pouvez déduire toutes vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, impots…), et parfois créer un déficit foncier déductible de votre revenu global.
Micro-foncier
La déclaration au régime Micro Foncier est très simple. Il suffit de renseigner la somme des revenus perçus Hors Charges dans la case 4BE de votre déclaration de revenus habituelle.
Au Micro-foncier
- Accessible si vos revenus hors charges locatives et sans comptabiliser aucune charge déductible sont inférieurs 15 000 €/an (tous biens confondus).
- L'administration fiscale applique pour vous un abattement de 30 %.
- Déclaration simple dans la case 4BE (ou 4BK) de votre déclaration de revenus.
- Aucun formulaire complémentaire requis.
Au Régime réel
- Obligatoire au-delà de 15 000 € ou sur option par choix de votre part.
- Permet de déduire l’ensemble des charges déductibles réelles : intérêts d’emprunt, travaux, assurances, taxe foncière, frais de gestion…
- Déclaration via le formulaire 2044 (ou 2044-SPE selon les dispositifs fiscaux).
- Possibilité de créer un déficit foncier, déductible de votre revenu global jusqu’à 10 700 €/an, voire 15 300 € si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique.
- Le déficit foncier non déduit peut être reporté sur vos revenus fonciers à venir pendant 10 ans.
Une situation complexe ? demandez de l'aideComment remplir le formulaire -
Ligne 100 - Votre état civil - Nom, prénom et adresse
Ligne 110 - Vos parts de sociétés immobilières -
Si vous détenez des parts de SCI ou SCPI non soumises à l’impôt sur les sociétés, indiquez :
- Le nom et l’adresse de la société
- Le dispositif fiscal concerné (ex : Cosse, Borloo ancien…)
- Le taux de déduction applicable (si conventionnement)
Pour chaque bien loué (colonne 1 à 6), indiquez :
Ligne 111 – Loyers bruts encaissés (hors charges récupérables)
Ligne 112 – Charges déductibles (hors intérêts d’emprunt)
Ligne 11 – Intérêts d’emprunt et frais liés
Ligne 114 – Résultat net (recettes - charges - intérêts)
Ligne 115 – Total à reporter page 4
Revenus fonciers
Ligne 211 – Loyers perçus
Ligne 212 – Charges à la charge du locataire
Ligne 213 – Autres recettes (subventions, indemnités, etc.)
Ligne 214 – Usage gratuit (valeur locative)
Ligne 215 – Total des recettes
Charges déductibles
Ligne 221 – Frais de gestion (agence, avocat, syndic…)
Ligne 222 – Forfait de 20 € par bien loué
Ligne 223 – Assurances (PNO, loyers impayés)
Ligne 224 – Travaux de réparation ou amélioration
Ligne 224 bis – Travaux de rénovation énergétique (jusqu’à 21 400 € déductibles)
Ligne 225 – Charges non récupérées auprès du locataire
Ligne 227 – Taxes foncières (hors ordures ménagères)
Ligne 229 – Provisions de copropriété
Ligne 230 – Régularisation des charges (année suivante)
Intérêts et emprunt
Ligne 250 – Intérêts et frais liés au crédit immobilier
Résultat et déficit
Lignes 260 à 263 – Résultat par immeuble
Ligne 420 – Résultat global à reporter sur la déclaration 2042
Ligne 434 – Montant des travaux énergétiques
Ligne 436 – Déficit imputable (jusqu’à 10 700 € ou 21 400 € selon les cas)
Lignes 439 / 442 / 451 – Déficits reportables (sur 10 ans max.)
Le déficit foncier : un avantage fiscal à ne pas négliger
Le déficit foncier est un dispositif fiscal avantageux pour les propriétaires qui louent un bien non meublé, déclaré au régime Foncier réel. Lorsque less charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, etc.) dépassent les loyers hors charges, le déficit ainsi créé peut être déduit de votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, voire 15 300 € pour certains travaux énergétiques.
Le déficit foncier non utilisé peut être reporté sur vos revenus fonciers pendant 10 ans. Ce mécanisme est avantageux en cas de fortes charges (travaux, rénovation) et permet de réduire vos impôts. Pour en bénéficier, le bien doit rester loué nu pendant au moins 3 ans, sous peine de devoir rembourser l’avantage fiscal.
Notez qu'il est souvent plus intéressant d'imputer le déficit foncier sur les revenus fonciers des années à venir plutôt que sur les autres revenus cette année. L'impôt évité est alors à un taux de (TMI +17,2%, contre simplement la TMI dans le cas d'une imputation sur les autres revenus).
Les locations meublées, qu'elles soient classiques ou saisonnières (type Airbnb), ne relèvent pas du régime des revenus fonciers.
Elles sont imposées dans la catégorie des BIC – Bénéfices Industriels et Commerciau,avec des règles fiscales spécifiques régime micro-BIC ou réel, statut LMNP ou LMP, offrant la possibilité d’amortir le bien.
L'intervention d'un spécialiste de la fiscalité locative comme Qlower est nécessaire pour installer convenablement les amortissements et télétransmettre la liasse fiscale complète requise par l'administration fiscale.
régime micro-BIC ou réel, statut LMNP ou LMP, offrant la possibilité d’amortir le bien.
L'intervention d'un spécialiste de la fiscalité locative comme Qlower est nécessaire pour installer convenablement les amortissements et télétransmettre la liasse fiscale complète requise par l'administration fiscale.
